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北京二手房市场回归理性

时间:2019-03-18 11:13来源: 北京日报
数据显示,新政出台第二年,北京全市二手住宅网签量比政策实施前下降40%。
  被称为“史上最严调控”的“3·17”新政已经执行两年。
  从中介机构近日披露的内部成交情况来看,过去两年,北京二手房市场在成交量和成交价格上都出现了明显下降。数据显示,新政出台第二年,北京全市二手住宅网签量比政策实施前下降40%。在这背后,成交周期拉长、看房次数增多、中小户型成交比重增加,都不断释放出市场降温的信号。
  降温 市场量价齐跌
  “什么时候‘上车’?”在京城二手房市场,“上车”的另一层含义就是买房交易。对于这个问题,从2016年年底开始看房的市民张杰已经被问了百八十次。但几乎每次,他都回答:“再等等,再等等。”
  等就是观望。2017年3月,北京二手房市场温度升至最高点。很多人还记得两年以前即使朋友聚会,都免不了谈“买房”“换房”“房价”的话题。“3·17”新政实施后,成交量迅速下降,最低时月成交量甚至不足万套。
  来自我爱我家集团市场研究院的数据显示,以“3·17”新政为临界点,前一年,北京全市二手住宅共网签254916套;新政出台后的一年里,北京全市二手住宅共网签121946套,二手房网签量降幅达52.2%;新政出台第二年里,北京全市二手住宅共网签152699套,同比回升25.4%,但仍比政策实施前下降40%。
  谨慎 购房人不再跟风“抢房”
  “3·17”新政后,购房人开启了漫长的“观望模式”。这样一来,无论是新房、还是二手房市场,购房人不再跟风“抢房”,有了更多的选择。
  在业内人士认为,这是市场回归理性的表现。据我爱我家集团市场研究院统计,在“3·17”新政前一年,北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次,新政后一年则为13.87次,在新政后两年小幅下降至11.88次,这说明房源从挂出到卖出,经过了更多人看房。
  此外,“3·17”新政前一年,北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次,新政后一年上升至4.86次,新政第二年进一步上升至5.82次,客户的看房次数进一步增加,购房决策明显更加谨慎。
  “楼市严控两年来,市场各项指标已达到调控预期,目前价格稳定,成交量逐步回升,但需求端仍处于观望状态,客户看房次数增多,市场仍处微冷状态。”我爱我家研究院方面称,后续可能会有一些政策微调,但对房价的严控目标应该不会发生变化。
  刚需 换房自住为主要需求
  “自新政调控后,北京二手房市场成交明显下降,后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求,投资需求下降明显。”链家方面披露的数据显示,2018年四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。如此看来,在政策严厉、市场低温的情况下,二手房市场交易主要由自住需求支撑。
  同时,“3·17”新政的认房认贷政策也使得卖一买一的换房需求首付比例大增,换房难度增加,而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此,调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看,400万元总价的房源成交占比在调控后明显提升。
  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从历次调控后,市场回温均是刚需入场;换房也是市场交易主力。“换房需求是北京二手房市场上的主要需求,占比超60%,并且其杠杆风险低,可以适度满足换房需求,适当降低其房贷成本。”
  除此之外,新房供给增多也缓解了市场紧张情绪。许小乐说,2018年北京新房供应量明显增多,对二手房形成了一定分流。更重要的是,新政调控也给市场带来启示——买房不是稳赚不赔。“此次调控后,均价持续下跌,投资者资产价值下降,尤其是在调控前追涨买入的投资者,在之后卖出时出现亏损。所以,投资房产还需谨慎,要有抵御风险的能力,量力而行。”(记者 曹政)
(责任编辑:永吉)
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